Apartman yönetmeliği, apartman içerisinde yaşayan herkesin uyması gereken kurallardır. Apartman kuralları ve uyulmama durumunda atılması gereken adımların tamamı apartman yönetmeliğinde belirlenmiştir. Apartman gürültü yönetmeliği, apartman altı dükkan yönetmeliği ve apartman aidat yönetmeliği hakkında bilgilendirmeler bulunmaktadır. Kanun çerçevesinde apartmanlar, kat malikleri kurulu tarafından yönetilmektedir. Apartmanlarda belli bir sayının üzerinde apartman yönetimlerinin olması zorunludur. Apartman hakkındaki kararlar bu yönetim tarafından fikir birliği ile alınmalıdır. Apartman yönetimi yönetmeliği, kat mülkiyeti kanununda yer almaktadır.
Apartmanlarda, yaşayanlar tarafından bir yönetici seçilmelidir. Apartman hakkında alınacak tüm kararlar apartman yönetim kurulları tarafından tartışılır. Alınacak kararlar oy birliği ile alınmalıdır. Apartman yöneticileri, yönetmelikte yazan her şeyi eksiksiz uygulamakla mükelleftir. Ayrıca apartman yöneticisi, apartman içerisinde kurallara uymayanlar hakkında gerekli yaptırımları yapmakla görevlidir. Apartman yöneticisi apartmanda yaşayan sakinlerin isteklerini dinleyerek kararlar almalıdır. Kurallara uymayanlar hakkında yasal yollara başvurabilir. Böylece apartmanda yaşayan sakinlerin huzuru korunmuş olur.
Yönetim planlamasının değişmesi için kat sahiplerinin beşte dördünün oyu gerekmektedir. Yönetim planlarında yapılan değişiklikler tüm mülk sahiplerini bağlamaktadır. Yönetim kurulunda alınan kararlara tüm apartman sakinleri uymalıdır. Ancak alınan kararları istemeyen ve kurula katılmış kişiler karar tarihinden 1 ay içinde, toplantıya katılmayan kişiler kararı öğrendikten sonra bir ay içerisinde ve her halde karar tarihinden başlayarak altı ay içerisinde gayrimenkulün bulunduğu yere yakın sulh ceza mahkemesine kararın iptali için başvurabilirler. Apartman gürültü yönetmeliği, apartman altı dükkan yönetmeliği ve apartman aidat yönetmeliği gibi konularda yönetmelik içerisinde bulunmakta ve yönetim kurulu tarafından kararlar alınmalıdır.
Apartman Yöneticisinin Görevleri Nelerdir?
Apartman yöneticisi, apartman içerisinde kat sahipleri tarafından oy birliği ile alınan kararları uygulamakla yükümlüdür. Oy birliği ile alınan kararları red etme yetkisi bulunmamaktadır. Bina içerisindeki bakım onarım işleri ile ilgilenmeli ve bu işlerin sürekli takibini yapmalıdır. Bina içerisinde sigorta, asansör, temizlik, elektrik tesisatı, doğalgaz tesisatı, bakım ve onarım gibi işlerle ilgilenmelidir. İlgili masrafları apartman sakinlerine bölüştürerek toplamalıdır. Parayı hizmet alınan firmalara faturalı bir şekilde teslim etmek zorundadır. Apartman gürültü yönetmeliği, apartman altı dükkan yönetmeliği ve apartman aidat yönetmeliği konularındaki apartman sakinlerinin huzurunu korumalıdır.
Bina için toplanan para bitmesi halinde, bina sakinlerinden gerekli olan miktarları avans olarak toplayabilir. Binayı ilgilendiren tebligatların tamamı yöneticiye iletilmelidir. Yönetici bu tebligatları okumalıdır. Kat sahiplerinden ödemeleri yapmayanlar için icra takibi başlatmak, dava açmak gibi yetkilere sahiptir. Bina yöneticisi gerekli zamanlarda bina sakinlerini toplamalı ortak dertleri dinlemelidir. Ayrıca yönetim kurulunda bina hakkında gelişmeler ve gerekli konular tartışılmalıdır.
Apartman Yönetmeliği ve Kat Mülkiyeti Kanunu
Apartman yönetimleri hakkında kafalarda birçok soru bulunmaktadır. Kat mülkiyeti hakkında bilgiler vermeye çalışacağız.
Öncelikle dairelerinizden bahsedelim. Daireler her ne kadar sizlerin olsa da her istediğinizi yapamazsınız. Bina dış cepheleri, pencereler ve çerçeveleri ve daire kapıları binaların ortak alanlarıdır. Kar mülkiyeti kanunu gereği yönetim kararı alınmadan keyfi uygulamalara başvurulmamalıdır. Örneğin, daire pencerelerini veya kapıları beğenmediğiniz için değiştirmek istediğinizde apartman yönetim kurullarına danışmanız gerekmektedir. Ortak bir karara varmak veya değişiklikleri iptal etmek için kat sahiplerinin beşte dördünün kararı alınmalıdır. Şimdi daha özel konulara değineceğiz.
Asansör bakım ve onarım masraflarına alt katta oturanlar katılır mı?
Bina yönetim planlarında alt kat sahipleri asansör bakım masraflarından muaftır gibi bir karar yoksa ödenmelidir. Bu sorunun cevabı için öncelikle bina yönetim planlarını incelemelisiniz. Bina yönetim planı bina içerisinde veya yöneticide değilse tapu dairesinden temin edilebilir.
Bina Masraflarının Ödemesi Nasıl Yapılır?
Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderleri bina sakinleri tarafından eşit şekilde paylaşılarak ödenmelidir. Ana gayrimenkul sigortaları ve tüm ortak yerlerin bakımları, geliştirilmesi, temizlenmesi ve onarım masrafları ile yönetici aylığı gibi ortak giderlere kendi payı oranında katılmak gerekmektedir. Mülk sahipleri herhangi bir sebepten ötürü bu masrafların ödemesinden kaçınamaz.
Daireden oturan kişinin altı dükkan ve kullanımda değilse ısınma verimliliğini etkileyebilir. Bina yönetimine sorununuzu anlatarak toplantı isteyebilirsiniz. Ortak karar ile dükkanın tavanına ısı yalıtım yaptırabilirsiniz. Ayrıca evinizdeki petekleri ortak karar ile büyütebilirsiniz. Apartman altı dükkan yönetmeliği, yönetimle beraber alınan kararlar ve uygulamalardan ibarettir. Kat sahiplerinin katıldığı toplantıda beşte dördün kararını alarak istediğiniz değişiklikleri yaptırabilirsiniz.
Kat Mülkiyeti kanununda, kat sahiplerinden birinin isteğine göre ısı yalıtımı, ısıtma sistemlerinin yakıt dönüşümü ve ısıtma sisteminin ferdi sistemden merkezi sisteme dönüştürülmesi, kat sahiplerinin sayı ve mülkiyet oranlarına göre vereceği kararlar doğrultusunda şekillenmektedir.
Kiracılardan ücret talep edilebilmesi için kira sözleşmesine bakılmalıdır. Aidat ve bakım, onarım, temizlik gibi ortak hizmetlerin paraları kiracılardan talep edilebilir.
Apartmandaki Gürültü Sorunları
Apartman gürültü yönetmeliği, mülk sahiplerinin ve kiracıların, gerek bağımsız bölümlerde gerekse ortak alanlarda, özellikle birbirini rahatsız etmemek üzerine kurulmuştur. Bina sakinleri birbirinin haklarını çiğnememeli ve huzurlarını kaçırmamalıdırlar.
Ortak Alanlar Mülk Sahiplerine Nasıl Pay Edilir?
Mülk sahipleri ortak alanları kullanma hakkına sahiptir. Bu haklar kömürlük, garaj, teras, bahçe, çamaşırhane gibi yerlerde mülklerin oranına göre paylaştırılmaktadır. Aksine bir sözleşme olmadıkça farklı beklentiler talep edilemez.
Apartmanlarda Uyulması Gereken Kurullar Nelerdir?
Apartman sakinleri, apartman gürültü yönetmeliği ile diğer sakinleri rahatsız etmemelidir. Balkonlarda diğer sakinlere rahatsızlık vermediğiniz seviyede özgür olabilirsiniz. Bu rahatsızlık kirlilik, gürültü ve benzeri durumlar olabilir. Kat sahipleri rahatsızlık vermemek adına tüm önlemleri almalıdır. Çözülmeyen durumlarda bina yönetimleri ile iletişime geçilebilir.
Yönetici İşlerle İlgilenmiyorsa Ne Yapılmalıdır?
Bina yöneticiniz, bina ile ilgili konularla ilgilenmiyorsa kendisine yazılı ve sözlü uyarı yapılmalıdır. Sonuç alınmadığı takdirde kat sahiplerinin üçte birinin istemi ile olağan üstü toplantı istenebilir. Yönetim kurulu üç kişinin altına düştüğünde kararlar alınamaz. Tekrar seçim yapılmalı ve üç kişilik yönetim kurulu oluşturulmalıdır. Üç kişinin altında yönetim kurulu devam edemez ve kararlar alınamaz.
Dairenizde Oluşan Tesisat Problemlerinde Neler Yapılmalıdır?
Tesisatlar da ortak alanlarda oluşan problemler sizlere zarar veriyorsa yönetime bildirerek toplantı isteyebilirsiniz. Gerekli önlemler alınmıyorsa ve oluşan hasar sizlere zarar veriyorsa ancak yönetim tarafından hiçbir tedbir alınmıyorsa mahkemeye başvurabilirsiniz. Mahkeme tarafından alınacak kararlarda mülk sahiplerinin ve yönetimlerin rızası aranmamaktadır. Bu sorunlar tüm kat sahiplerinin üstlenmesi gereken sorunlardır ve ortak pay ile onarım yapılmalıdır.
Yöneticilerin Masraflara Katılımı Nasıl Olmalıdır?
Bina yöneticileri ortak alanların kullanımından, bakım, onarım ve geliştirme masraflarından doğan ücretleri diğer kat sahipleriyle aynı oranda ödemek zorundadır. Sonuç olarak bina yöneticileri sizlerle aynı yaşam alanlarını paylaşan eşit haklara sahip kişilerdir. Bunun yanında kat sahiplerinin aidat borçları varsa yönetimde oy kullanabilir ve oy birliği ile yönetici seçilebilirler.
Bina yönetimlerinde oy birliği ve oy çoğunluğu ile alınan kararlar bulunmaktadır. Kahve, kafe, boyahane ve benzeri ticari işletmelerin bina içerisinde açılması için oy birliğine gerek duyulmaktadır. Ancak binanın geliştirilmesi, ortak kullanım alanlarının daha rahat ve huzurlu hale getirilmesi için alınacak kararlarda oy çokluğu aranmaktadır. Ayrıca mülk sahiplerinin beşte dördünün rızası olmadan bina içerisinde onarım değişiklik gibi şeyler yapılamaz.